不動産売買取引（所有権移転・所有権保存・抵当権設定登記）
■これから住宅購入をお考え方へ
老後資金、教育資金とともにマイホーム購入資金は人生の３大出費と言われています。
しかし、大きな出費の割りに安易に購入して住宅ローンを払えなくなることも多いのが現実です。
税金やローンの内容（金利や支払期間等）、不動産に関する法律知識が無いままにあわてて契約・購入したために起こることもあります。
そこで片山司法書士事務所では、宅地建物取引主任者でもある司法書士片山哲也とファイナンシャルプランナーによる住宅ローン事前相談を随時受け付けています。
中立な立場で判断するＦＰによるさまざまな金融機関の住宅ローンの特徴の説明を受けてから購入の決断をしても決して遅くはないのではないでしょうか？
■不動産売買取引の現場
一般的な不動産売買取引は、買主が住宅ローンを借りる金融機関に売主・買主・司法書士・不動産仲介業者・売主の借入金融機関等が一同に集まり、同時履行で決済が行われます。
具体的には、司法書士が取引の説明をして、完全な所有権（売主の抵当権等が全て抹消でき所有権を阻害する権利が無い状態）が買主に移転できるように全ての書類確認をしたうえで買主の住宅ローンの実行をしてもらいます。
その資金実行がされれば、残金の決済をしてその残金から売主の金融機関への借入残金も返済されることになります。
売主は買主に領収書と家の鍵を交付し、取引は無事終了。
司法書士はその日のうちに、登記所に登記申請をしに行きます。
不動産登記法が大改正されて取引方法にも変化が出てきました。
詳しくは新不動産登記法
■不動産売買取引の登記必要書類
金融機関が用意する書類（抵当権設定）
- 抵当権設定契約証書
- 代表者事項証明書
- 委任状
ご本人（買主）が用意する書類（所有権移転・所有権保存）
- 印鑑証明書
- 住民票
- 実印及び認印
- 委任状
- 売買契約書のコピー
相手方（売主）が用意する書類（名変・抵当権抹消・所有権移転）
- 権利証又は登記識別情報
- 本人と確認できる写真付公的証明書（運転免許証・パスポート等）
- 印鑑証明書
- 実印
- 委任状
- 固定資産税評価証明書
- 住民票（前住所記載のもの→省略なし）
相手方（売主）金融機関が用意する書類（抵当権抹消）
- 抵当権設定登記済証又は登記識別情報
- 代表者事項証明書
- 委任状
(注)不要な書類や別途必要なものもあります。まずは気軽にお問い合わせください。
■不動産売買（所有権移転・保存・抵当権設定）取引の費用概算
大きく分けて登録免許税・登記事項証明書等の実費と司法書士の報酬があります。
登録免許税は、前項6．の「固定資産税の評価証明書（現行年度のもの）」をもとに算出し、所有権移転登記の場合この評価額の原則2％(土地の場合、平成20年までの売買原因限定の下記軽減措置にて１％)になります。
新築の所有権保存登記の場合には、土地家屋調査士の測量した床面積をもとに登録免許税の計算を行います。その場合の税率は、原則0.4％、住宅用家屋証明の取得ができる方は0.15％となります。
但し、下記のとおり条件によりさまざまな軽減措置がありますので、詳しくは司法書士にお尋ねください。 （※参考）民事局：登録免許税 国税庁タックスアンサー
■平成20年までの売買による土地所有権移転→ 1％
■平成19年3月31日迄の家屋所有権保存→0.15％（租税特別措置法72条の2）
■平成19年3月31日迄の家屋所有権移転→0.3％（租税特別措置法73条）
■平成19年3月31日迄の家屋抵当権設定→0.1％（租税特別措置法74条）
(注)上記軽減を受けるには各種要件があります！
司法書士の取引立会い時の報酬は、難易度・物件所在地等で変わりますので一概にいえませんが約8万円から15万円の間が一般的です。
また新築の場合の建物表示登記費用（土地家屋調査士報酬）は一般的に約8万円〜10万円ほどです。
(注)法務局の管轄や送料等で別途費用が発生する場合があります。
まずは気軽にお問い合わせください。
■不動産売買にからむ税金と控除
買主にかかわる税金と控除
- 住宅ローン控除→住宅取得を期に10年以上の住宅ローンを組む場合に、一定の条件を満たせば毎年一定額を所得税から控除できるというものです。
ほとんどの方がこの控除の恩恵を受けると思いますが、建物の床面積等構造的条件や過去3年間に居住用財産の3千万円控除・買い替え特例を受けていないこと、確定申告が必要なこと等は要チェックです。 - 印紙税→売買契約書に張る収入印紙のことです。売買金額1千万超〜5千万円以下までは1万5千円（Ｈ19.3.31までの軽減措置）
- 登録免許税→下記参照
- 不動産取得税→都道府県税です。平成18年の改正で土地・住宅に係る特例措置（固定資産税評価額×3％）が延長されましたが、さまざまな軽減措置がありますので具体的に登記事項証明書・固定資産税評価証明書等を持って直接都道府県税事務所に確認される方が無難です。
京都の場合、物件所在地により窓口が3つに分かれています。
・京都東府税事務所・・・075（213）6360
・京都西府税事務所・・・075（326）3354
・京都南府税事務所・・・075（692）1360 - 贈与税→住宅資金の贈与を受けたような場合には、原則110万円の基礎控除額を超える金額には贈与税がかかります。
現在いわゆる5分5乗方式が廃止され、相続時精算課税制度が導入されています。
相続時精算課税制度では住宅資金の場合、3千5百万円まで非課税ですが、適用を受けるには取得する物件に条件があることや選択の届出が必要なこと、相続時に相続税で精算することの認識や、一度選択すると撤回できない事などを税務署・税理士等の専門家と十分相談したうえで判断されるのが賢明でしょう。
尚、贈与という手続きを取らず親から借金をする場合には、利息を必ず支払い（民法の法定利息5％を判断基準に）、借用書等書類を作成し、実際の支払いも親の銀行口座に振り込む等その形跡をはっきり残しておかないと、税務署の判断で贈与とみなされる場合がありますので要注意です。 - 固定資産税・都市計画税→市町村が課す税で、固資産税は原則固定資産課税台帳の登録価格×1.4％、都市計画税は原則固定資産課税台帳の登録価格×0.3％ですが、小規模住宅用地や新築建物については軽減特例がありますので詳しくは物件所在地の市町村役場にお問い合わせください。
