不動産売買による名義変更
不動産売買による名義変更（所有権移転登記）
売買代金という大金を払って取得する不動産につき、自分の所有権を第三者に対して主張するには、「登記」という対抗要件を備えなければいけません。
新築建物以外の不動産を購入した場合、通常、売買による名義変更（所有権移転登記）申請を、その不動産を管轄する法務局に提出します。
その業務を行う専門家が、司法書士です。
抵当権抹消登記や相続登記、会社設立登記を勉強や節約のためご自身でされる方もおられますが、売主という利害対立する人との間の取引である不動産売買による所有権移転登記はまずできません。また、金融機関の住宅ローン抵当権設定登記がある場合は、絶対にできませんので、ご注意を。
通常、現金で不動産を購入することは少なく、金融機関の住宅ローンを組むことがほとんどでしょうが、その際なされる住宅ローン抵当権設定登記の前提の登記として、必ず所有権移転登記を連件申請しなければなりません。
その場合、司法書士が取引に立会い、売主、買主及び金融機関の書類を全て確認したうえで、金融機関に資金実行を促し、売買残代金の授受とカギの引き渡し、売主の住所変更登記・抵当権抹消登記、買主の登記名義の変更（所有権移転登記）・金融機関の抵当権設定登記（住宅ローン抵当権設定登記）書類を預かることで、取引が終了します。その後、住宅用家屋証明を区役所に取りに行き、その書類を添付して、法務局に登記申請することになります。
約１週間かかる登記完了後には、法務局から、司法書士を通じて登記識別情報と登記完了証が交付されます。
そのうち登記識別情報は、以前は権利証といわれたもので、将来、その不動産を売却や担保を設定する際必要となる大切なものですので、目隠しされたシールははがさず、そのままの状態で保管されることをお勧めしています。
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不動産売買による名義変更（所有権移転登記）に必要な書類
不動産を購入する側（登記権利者）
- １.住民票
- ２.委任状
- 3.印鑑証明書（住宅ローンを組まれる場合）
※委任状は、当事務所にて作成致します。
※住宅用家屋証明を取得できる場合、取引終了後、当事務所にて手配致します。
※住宅ローンを組まれる場合は、別途、金融機関の抵当権設定関係書類一式が必要です。
不動産を売却する側（登記義務者）
- １.登記識別情報（又は権利証）
- ２.登記原因証明情報（売買契約書）
- ３.印鑑証明書（３ヶ月以内）
- ４.固定資産税の課税明細書または評価証明書（京都市の場合、公課証明書でも可）
- ５.委任状
※登記原因証明情報と委任状は、当事務所にて作成致します。
※住所や氏名が変更されている場合は、住民票や戸籍が必要になります。
※取引時に、住宅ローン抵当権抹消をする場合は、抹消書類一式が必要となります。
不動産売買による名義変更（所有権移転登記）の登記費用の目安
不動産売買による名義変更（所有権移転登記）には、売主側、買主側それぞれに登録免許税や登記事項証明書等の実費と、司法書士報酬（消費税別途）がかかります。
登録免許税は、通常、「固定資産税評価額×2％」（下記事例の場合、１千万×2％＝２０万円）の要領で計算します。ただし、以下の場合、軽減税率が適用されます。
土地の登録免許税軽減税率
- 固定資産税評価額×1.5％ （租税特別措置法第７２条）
ただし、令和５年３月３１日まで。
住宅用家屋証明を取得できる場合の建物の登録免許税軽減税率
- １.一般住宅の場合（租税特別措置法第７３条) 固定資産税評価額×0.３％
- ２.未使用の特定認定長期優良住宅の場合（租税特別措置法第７４条)
- （戸建） 固定資産税評価額×0.2％
- （マンション） 固定資産税評価額×0.1％
- ３.未使用の認定低炭素住宅の場合（租税特別措置法第７4条の２)
- 固定資産税評価額×0.1％ ４.特定の増改築等がされた住宅の場合（租税特別措置法第７4条の３)
- 固定資産税評価額×0.1％
ただし、令和６年３月３１日まで。
買主側（登記権利者）の登記費用
| 参考事例：内訳 | 司法書士報酬（税別） | 登録免許税等実費 |
| 所有権移転登記 | ３８，６００円 | ２００，０００円 |
| 登記事項証明書 | １，２００円 | １，２００円 |
| 小計 | ３９，８００円 | ２０１，２００円 |
| 合計 | ２４１，０００円 | |
※上記参考事例は、建物１個で、固定資産税評価額が１千万円の場合です。
※住宅用家屋証明が取得できる場合、別途費用が必要です。
※住宅ローンを組む（抵当権設定登記）場合は、別途費用が必要です。
詳しくは、住宅ローン抵当権設定登記
※連件、管轄、登記内容等により登記費用は異なる場合があります。
※別途、交通費、送料等の実費が必要な場合があります。
※立会を伴う場合には、別途、立会料（２万円税別）が必要となります。
売主側（登記義務者）の登記費用
| 参考事例：内訳 | 司法書士報酬 | 登録免許税等実費 |
| 登記原因証明情報等書類作成費用 | １０，０００円 | ― |
| 登記事項証明書 | ６００円 | ６００円 |
| 小計 | １０，６００円 | ６００円 |
| 合計 | １１，２００円 | |
※上記参考事例は、建物１個で、固定資産税評価額が１千万円の場合です。
※登記識別情報をお持ちで、有効証明等を請求する場合には、別途費用が必要となります。
※連件、管轄、登記内容等により登記費用は異なる場合があります。
※別途、交通費、送料等の実費が必要な場合があります。
※前提登記として、所有権登記名義人住所氏名変更更正登記が必要になる場合があります。
詳しくは、住所・氏名変更登記
※取引時に、住宅ローン（抵当権）を抹消する場合、抵当権抹消費用が必要になります。
詳しくは、住宅ローン抵当権抹消登記
※立会を伴う場合には、別途、立会料（１万円税別）が必要となります。
住宅用家屋証明（所有権移転登記の場合）の取得要件
所有権移転登記で登録免許税の税率軽減を受けるには、租税特別措置法第７３条他の要件を満たさなければなりません。
対象となる建物には、新築と未使用建物がありますが、ここでは、よくある新築・戸建の場合の住宅用家屋証明についての要件をまとめておきます。
全体面
- １.自己（個人）の居住用
- ２.取得（売買・競落）後１年以内に所有権移転登記申請
物件面
- １.床面積５０㎡以上（上限なし）
- ２.登記記録種類が原則、「居宅」。
- 「居宅」以外の種類（「事務所」・「店舗」・「倉庫」など）を含む併用住宅の場合、
- それらが全体の床面積の１０％以内であること。（居宅部分が９０％以上）
- ※「物置」や「車庫」の場合、住宅に付随するものとして、１０％超でもＯＫ。
- ３.登記記録構造が下記の築年数の家屋（次項例外あり）
- 昭和５７年（１９８２年）１月１日以降新築
- ４.上記より前の新築の場合、下記書面（２年以内に調査等されたもの）を添付できる場合
- Ａ 耐震基準適合証明書
- Ｂ 住宅性能評価書（耐震等級１～３のもの）
- Ｃ 既存住宅売買瑕疵保険加入証明書（保険付保証明書）
- ５.特定認定長期優良住宅（７４条）及び認定低炭素住宅（７４条の２）の場合、上記１～
５以外に、未使用で、認定申請書写しと認定通知書の写しが添付できること。
の全てを満たすものであること。
A 建築後使用されたものであること
B 新築された日から起算して１０年経過したもの
C 後記増改築等を宅地建物取引業者が行い、そこから購入したもの
D 宅地建物取引業者が当該物件を取得してから２年以内のもの
E 増改築工事の額が、一定の大規模修繕工事の場合は１００万円超、一定の住
宅性能向上工事（耐震・バリアフリー・省エネ・防水）の場合は５０万円超
（防水工事の場合、一定の既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約締結済のもの）
F 上記工事費用総額が当該物件の譲渡対価の額の20％相当額（３００万円超の
場合は３００万円）以上であること
住宅用家屋証明（所有権移転登記）の取得の際の提出書類 １
住宅用家屋証明は、京都市では物件を管轄する各区役所に、司法書士が、取引終了後、登記申請までの間に、下記書類を提出して申請します。
手数料は、１通６５０円です。（令和４年６月１日～）
住宅用家屋証明 提出書類
- １.住宅用家屋証明申請書
- ２.登記全部事項証明書又はインターネット登記情報（照会番号・発行年月日入り）
- ３.登記原因証明情報
- ４.住民票
- ５.併用弊用住宅の場合、居宅部分が９０％以上とわかる平面図等
- ６.登記記録新築年月日が昭和５６年３月３１日以前の場合、２年以内に調査等された下
- 記書面を添付
- Ａ 耐震基準適合証明書
- Ｂ 住宅性能評価書（耐震等級１～３のもの）
- Ｃ 既存住宅売買瑕疵保険加入証明書（保険付保証明書）
※住民票にて、新住所に転居しているか判定。
「未入居」の場合、さらに下記書面必要。
住宅用家屋証明（所有権移転登記）の取得の際の提出書類２ 未入居の場合
上記住民票にて「未入居」となる場合、さらに下記書類が必要となります。
申立書は必須で、入居予定日や入居が遅れる理由、現状家屋の処分方法等を書きます。
通常、なぜか、「転居準備の為」を理由に認められる期間は２週間までで、「リフォ－ムの為」の場合は１ヶ月程でも可能、という取扱いです。
現住家屋の処分方法等決まっている場合と未定の場合に分けて、追加書類を挙げておきます。
現住家屋の処分方法等が決まっている場合の追加書類
| 現住家屋の処分方法等 | 追加書面 | |
| 売却する | 売買契約書又は媒介契約書 | |
| 貸す | 賃貸借契約書又は媒介契約書 | |
| 賃貸を解除する | 賃貸借契約書等。 京都市（府）営住宅の場合、 京都市（府）住宅供給公社の入居証明書（無料） |
|
| 親族が住む | 親族の申立書 | |
現住家屋の処分方法等が未定の場合の追加書類
| 未定の理由 | 追加書面 | |
| 抵当権設定を急ぐ | 保証委託契約ならびに抵当権設定契約証書 または金銭消費貸借契約証書 |
|
| 前住人が未転出 | 売買契約書（引渡期日明記） | |
| 病気 | 医師の診断書（治療期間記載） | |
| 継続して親族が住む | 親族の申立書 | |
不動産売買取引立会い業務・個人間売買手続きご依頼者の声
片山哲也先生へ
この度は、本当にお世話になりました。
息子が先生のホームページを見つけて、ご連絡申し上げたと聞きました。
良い先生にめぐり会えたと思っています。
調整区域と言う土地で、買手にとっても、ややここしい手続きなど、とても時間がかかって大変でしたが、何度もメールを頂き、変更手続きなど、きちっとご指導いただきました。
最後の家の売買手続きも、私共が揃える書類をチェックしてくださり、スムーズにいけました。心より感謝しています。ありがとうございました。
I
2019.2.25
細かな部分まで対応して頂き、大変感謝しております。
困った時にはすぐにアドバイスをして頂いたり、我々も事業を集中して行うことができております。
今後とも何卒よろしくお願い致します。
大変スムーズな取引とわかり易い説明で問題なく終了しました。
銀行で立会して頂いた時は、こちらの不手際で余計な時間をかけてしまい申し訳ありませんでした。
また機会があればお願いしたいと思います。
ありがとうございました。
この度は大変お世話になりました。
初めての住宅購入で不安しかありませんでしたが、とても迅速かつ丁寧に対応していただき、大変感謝しています。
この先、私も年齢を重ねると親の相続問題が必ずあると思っていますのでその節は宜しくお願いします。
私のように東京在住で京都の不動産を購入するケースが増えているようですが、登記をどこに頼めばよいかが悩ましい問題になります。不動産業者が勧めてくる司法書士事務所で本当にいいのか分からない、でも他によいところは知らないのでそのまま仕事をお願いすることが多いと推察します。
私は以前、たまたま親の土地に建てる建物関連で片山先生にお世話になったため、先生のお仕事ぶりはよく知っていましたので、不動産業者さんが勧めてくる司法書士事務所の見積もりを見た上で、片山先生にも別途見積もりをお願いしたところ、案の定、見積もり額に違いがありました。
先生との連絡はすべてメールで行うことができ、メールを夜に打っておけば、翌朝早々に返事が返ってきます。また、メールは素人にも分かりやすい単純明解で簡潔明瞭な文面で記述してあり、とても分かりやすく、不動産業者が間に入ってもらって話をするより話は楽です。
この度はお世話になり、ありがとうございました。
また、事務につきましては、すみやかかつ丁寧に行っていただき、スムーズに完了いただき満足しております。
片山先生
この度はお世話になり、ありがとうございました。
昨年、隣家を購入することとなり、当然のように不動産屋のお世話になるものと思っておりました。
過去に賃貸からマイホームを手に入れる際にも、驚くような手数料を支払った記憶があるので、今回もお代金とは別に手数料を用意しなければと思っておりました。 そんな時に友人ご夫妻が、価格や条件がクリア出来ていれば、司法書士だけで、契約、登記が出来ると、ネットで探した片山先生の話をしてくださいました。
何も分からない私は、少し疑心暗鬼ながら先生とお会いし、説明を受けました。分かりやすく話してくださり、 安心した私は帰り道ではもう片山先生にお願いしようと決めていたように思います。
片山先生の仕事ぶりは、「明解」、「簡潔」、「的確な情報」。それでいて当事者の立場に立って進めてくださることです。
これからも何かとお力を頂くことがあるかと思います。
このご縁を大切に思います。
この度は、個人売買がスムーズに出来、又、値段も手ごろにして頂き、大変嬉しく思い、感謝しております。
思いおこせば、暮れの押しつまった多忙な時期、こころよくお受け下さりました事、先生のお人柄を感じました。
その中で、相手様の事を確認しながら、尚かつ、こちらの意志も確かめながらのスピーディーな対応に安心しておまかせ出来ました。
先生にお願いした事が本当に良かったと感じております。
又、何かの折にはお願い致しますので・・・。
先生の御活躍と御健康をお祈り致しております。
前略
此の度は大変お世話になり有難うございました。長年様々な事も含め悩んで来た物件を短期間の内に最も良い形で解決して頂き深く感謝致しております。
過去にも２度、３度、小さな物件乍ら、司法書士事務所に伺いましたが、今回のように、居ながらにして良く説明を受け、安心して書類の手続きをお願い出来たのは初めてです。
此の何年間は清閑し、何かあればＮ先生に相談してからと思っており、早速に伺った訳ですが、そこで良き出会いをさせて頂き大変喜んでいます。
まだ今後の始末も残っています。
急がず時間をかけてやるつもりですが、いづれにせよ今後共に宜しくお願い申し上げます。
平成２７年８月２８日
Ｙ
新築用の土地購入にあたり、登記手続きを片山先生に依頼しました。
当初は、不動産会社が紹介してきた司法書士の先生でいいかとも思ってましたが、提示してきた見積りに納得がいかず、インターネットで片山先生のウェブサイトを見つけ、お電話し、お願いすることに決めました。
片山先生の仕事振りは
親切、丁寧
で、その上、依頼報酬も良心的なので困っておられる方は片山先生に一度お話を聞いてもらったら良いと思います。
先生ありがとうございました。
本当にお世話になりました。
何の知識もないところから、まずは相談から始まりました。
初めての電話で大体の資金と年収をお伝えし、事務所に伺ってみるとホワイトボードいっぱいの資金・ローン計画が記入されていました。そこで初めて無理のない購入物件の価格を知りました。
後は、目安の購入価格に近い物件をインターネットで検索。これはと思う物件があれば相談しアドバイスをいただきました。
また、先生からの物件のご提案も頂きました。
先生にお願いして良かったことは以下の通りです。
１．資金・ローン等お金についてと、購入までの流れを教えて頂けたこと。
２．購入する物件についての資産価値、問題点等デメリットになることの説明をきちんとしていただけた事。
３．司法書士（法律の専門家）として、常に信頼のできる真摯な態度を崩さず対応してくださった事。
信頼できるか否か、不安な気持ちからスタートした事を思い出します。でも、先生に依頼しなければ、資金の乏しい私は、売上重視の不動産屋から後々苦労する家を購入していたかもしれないと思うと、先生にお世話になって本当に良かったと感謝しています。ありがとうございました。
結論から申し上げますと、片山司法書士様に不動産売買に関る登記をお任せして、大変満足のいく結果となりました。
その理由は２つあり、一つは登記の料金を定額制にしていること、もう一つは、少しでも私共の不安を取りのぞこうと、こまめにメールをいただけたことです。
司法書士への報酬は自由化されましたが、やはりまだまだ不透明な部分もあり、定額制とすることで、消費者に安心感を与えてくれます。
メールに関しても、レスポンスが早く、不安になったことは一度もありません。
この度は最後まで丁寧に仕事をしてくださり、どうもありがとうございました。
