京都で司法書士20年超:新中間省略登記・直接移転売買に伴う所有権移転登記は京都市下京区烏丸五条駅前にある片山司法書士事務所へ

京都の新中間省略登記・直接移転売買(第三者のためにする契約・買主の地位の譲渡)に伴う所有権移転,不動産売買取引:初回相談無料、土・日相談受付中

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新中間省略登記

新中間省略登記

中間省略登記と新中間省略登記

中間省略登記とは、A→B→Cと順次、物権変動があった(売買により所有権を取得した)場合、中間者であるBの登記をすることなく、Aから直接、最終取得者のC名義で登記することをいいます。

以前は実際の取引で行われてきたこともありましたが(中間省略登記が容認されていたわけではありません)、不動産登記法の改正により、副本申請が廃止となり、物権変動を正確に記載した原因証明情報の添付が必須となった結果、中間者B名義に登記した上でないと、C名義にする術はなくなりました。(判決による場合は除きます)

そもそもこのような中間省略まがいのことを行っていたのはメリットがあるからで、以前から、中間者Bが不動産業者で、物件が比較的転売しやすいものか、既に最終取得者Cが決まっているような場合に、利用されてきました。

中間者Bが、登記名義人にならない場合のメリットとしては、登録免許税や不動産取得税等の税負担がないことが挙げられます。

新不動産登記制度のもとにおいても、そのようなことが実現できれば中間者たる不動産業者さんにはメリットがあるわけで、合法的にクリアできる道が模索されてきました。

そして、このような中間者Bの負担を軽減し、そのことで、不動産の流通を活性化しようと考えられた手法が、新中間省略登記(直接移転売買登記)と言われるものです。

これは、中間者Bが、実態上、所有権を取得しないような契約方法(第三者のためにする契約と買主の地位の譲渡を総称して新中間省略登記といわれることがあります)を利用することで、合法的にB名義の登記を経ずに直接C名義にすることができるというもので、これにより、中間者Bは目的である登録免許税や不動産取得税等の金銭面の負担を負わずに済むことになります。

この方法は、以前から契約形態としては存在しましたが、登記実務上、利用するメリットもなく眠っていたものが、上記により、利用するメリットが認識され、直接移転取引として登記上も受理されることが確認できたことから、京都でも少しづつ利用されてきています。

新中間省略登記

前述のとおり、いわゆる新中間省略登記と言われるものには、第三者のためにする契約買主の地位の譲渡の2つがあります。

その中でも、不動産業者さんが利用するメリットが高いのが、第三者のためにする契約です。

 

第三者のためにする契約による直接移転取引

民法第537条に規定する第三者のためにする契約を活用し、特殊な特約を付した、A・B間(第三者のためにする契約)及びB・C間の2つの売買契約を履行することにより、売買代金はC→B→A、登記はA→Cに直接移転するというものです。

この契約形態を使うことにより、中間者Bは一度も所有権を取得しないことになる(Bが自らを指定する場合を除く)ので、登記名義も中間者Bを経る必要が無いことになります。

 

不動産売買取引の流れ

 

第三者のためにする契約による直接移転取引のメリット

  •  1.中間者Bは、登録免許税、不動産取得税及び固定資産税等の税負担を負わずに済む
  •  2.売主A及び第三者Cは、互いに相手方の売買価格がわからない
  •  3.中間者Bだけが瑕疵担保責任を負い、売主Aは瑕疵担保責任免責とできる
  •  4.2契約を同時決済とすることで、中間者Bは、残代金の用意がなくても、売買代金差額
       分の収益が得られる可能性がある

第三者のためにする契約による直接移転取引のデメリット

  •  1.売主Aの死亡や破産、差押、二重売買、印鑑証明書期限切れ等のリスクがある
  •  2.売契、重説、履行が複雑で、当事者全員に内容を正確に理解していただくのが難しい
  •  3.金融機関によって、エンドユーザーCの融資がおりにくい場合がある 

上記リスクを考慮して、当事務所では、A・B間及びB・C間の同時決済を推奨しています。

また、理論上では、第二の他人物売買取引を無名契約とすることもできますが、現実的ではないので当事務所ではお手伝いできません。

 

買主の地位の譲渡による直接移転取引

買主の地位の譲渡契約を活用し、A・B間(売買契約)及びB・C間(買主の地位の譲渡契約)という2つの契約を履行することにより、中間者Bは契約関係から離脱し(Aの承諾必要)、売買代金はC→A、登記はA→Cに直接移転することになります。

この契約形態を使うことにより、中間者Bは一度も所有権を取得しないことになるので、登記名義も中間者Bを経る必要が無いことになります。

 

不動産売買取引の流れ

買主の地位の譲渡契約による直接移転取引のメリット

  •  1.中間者Bは、登録免許税、不動産取得税及び固定資産税等の税負担を負わずに済む
  •  2.比較的契約内容が簡素

買主の地位の譲渡契約による直接移転取引のデメリット

  •  1.中間者Bの収益が、買主の地位の譲渡を受けたエンドユーザーC及び売主Aにわかって
       しまう
  •  2.中間者Bが宅建業者でも、売主Aが瑕疵担保責任を負わなければならない場合がある 
  •  3.中間者B、エンドユーザーCとの間の買主の地位譲渡契約は、宅建業法の規制がかから
       ない(重説、瑕疵担保責任等)ので、エンドユーザーCの保護に欠ける 
  •  4.金融機関によって、エンドユーザーCの融資がおりにくい場合がある
  •  5.対価のうち、土地分についての部分にも消費税がかかる可能性がある

 

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